府院联动破僵局 墙砖隐患终消除——港北法院依托综治中心成功调处一涉商品房纠纷

“感谢法官和大家的努力，现在家里老人小孩进出电梯再也不用提心吊胆了！”近日，一业主代表握着港北法院法官的手激动地说。原来，港北区人民法院依托该区综治中心，联合多部门成功调处一起涉及辖区A小区600余户业主人身安全和切身利益的群体性商品房预售合同纠纷，困扰业主数年的电梯前室墙砖空鼓、脱落问题终于得到彻底解决。

此次纠纷化解既守住了业主的人身安全底线，又为房地产企业纾困减压，实现法律效果、社会效果有机统一。

墙砖空鼓存隐患   整改争议难化解

A小区由B公司开发建设，2019年底交付后，业主们陆续发现电梯前室饰面墙砖出现空鼓、开裂甚至脱落现象，“有个小孩只是靠了一下墙，就有一大片瓷砖掉下来”，此类安全隐患让业主们整日提心吊胆。

发现问题后，业主持续向小区物业公司、开发商反映，要求彻底整改。开发商虽对松动或脱落的墙砖进行拆除修补，但“掉一块补一块、一边掉一边补”的困局，让业主难以接受。业主认为商品房存在重大质量问题，要求按国家标准对所有空鼓墙砖拆除重贴；而受房地产行业市场行情影响，B公司表示，若对该小区6栋超高层住宅电梯前室墙砖全部拆除重贴，企业可能面临破产，坚持维持原有修补方式。

随着两年保修期届满，新的争议又生：开发商仅承诺修补保修期内出现的空鼓墙砖，但哪些墙砖空鼓发生在保修期内，已无法认定。业主随后向所在地住建、街道、信访部门及12345热线投诉，虽相关部门积极介入，却因矛盾复杂、职能所限，未能有效化解。

最终，该小区1栋29层住户每层推选1户业主代表，集资聘请律师并委托第三方机构检测后，将B公司诉至该院，要求其将空鼓墙砖修补至符合国家标准，并承担检测费用。

创新方案降成本   多方调解促共识

港北法院立案庭收到29份起诉材料后，进一步了解到，后续还将有另外5栋楼约160户业主代表跟进起诉。经审查，办案法官发现此类案件若进入诉讼程序，需先后对修补范围、方案、费用进行司法鉴定，仅鉴定就需6—12个月，且费用高昂，不仅会延长纠纷解决周期，还可能加剧双方矛盾。

为高效化解纠纷，该院决定依托港北区综治中心整合解纷资源，启动府院联动机制——由法院牵头主办，综治中心统筹调度，住建、街道、社区共同参与，组织开发商、业委会及业主代表进行协调，力求通过调解化解矛盾。

第一次协调会上，双方就空鼓认定标准、维修范围、保修期责任、维修费用等焦点问题激烈辩论。业主代表强调安全隐患的紧迫性，开发商则道出企业经营的难处。待各方充分表达意见后，办案法官归纳核心关切，详细阐释相关法律规定、诉讼周期及风险成本，提出关键建议：由业委会代表全体业主与开发商协商，跳出“纠结空鼓问题”的局限，聚焦“解决瓷砖脱落隐患”，共同寻找安全美观、经济可靠、施工周期短、对业主生活影响小的修补方案。

这一务实建议得到各方认可，双方初步达成采用“打钉固定法”修补的共识——该方法可省去空鼓鉴定、旧砖拆除、新砖购置粘贴等费用，大幅降低维修成本，开发商的调解意愿明显增强。但后续谈判中，双方又在“每块墙砖打钉数量”“已修补墙砖是否需补打钉”“维修费用分担”等问题上陷入僵持，调解工作一度停滞。

破僵局契机出现  加快维修保民安

转机出现在一次意外后：一名业主小孩被脱落墙砖砸伤入院。该院立即以此为契机，在该小区物业会议室再次召开协调会。会前，组织参会人员到现场勘查墙砖空鼓情况，直观感受安全隐患；会上，办案法官一方面督促开发商切实履行合同义务，另一方面引导业主理性维权，强调尽快消除安全隐患的重要性。

最终，双方达成一致：开发商在规定时限内采用打钉固定法对单砖空鼓面积超过15%的墙砖进行修补，并明确了修补责任、范围、时间、监督检查及质保期限等内容。

这起纠纷的化解，是港北法院依托综治中心整合资源、府院联动实质性解纷的生动实践，为群体性民生纠纷化解提供了可借鉴的经验。

下一步，港北法院将持续深化府院联动机制，用“穿透式思维”实质性化解矛盾，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。