【以案说法】房子未入住，可以不交物业费吗？

房屋空置、未实际享受服务，业主可以以此为由拒交物业费吗？近日，港北区人民法院审理的一起物业服务合同纠纷案件，给出了明确答案。

李先生与张女士是某小区业主。两人收房后，一直未装修入住，房屋处于长期空置状态。该小区的前期物业服务由开发商依法选聘的某物业公司提供。自2021年2月6日起，李先生、张女士以“房屋空着没住，没享受到物业服务”为由，拒绝缴纳物业费及电梯费。物业公司多次催缴无果，遂将二人诉至法院。

业主能否以房屋空置、未实际接受服务为由，拒绝缴纳物业费？

法院经审理认为，物业服务具有公共性、整体性和持续性的特点。其服务对象主要是小区的共有部分、共用设施设备和公共区域，目的是维护整个小区的正常运行秩序、环境卫生和公共安全。这种服务并不因个别业主是否实际居住而中断。

即使房屋空置，业主也间接享受了物业服务带来的利益，例如：小区的安全保卫、公共区域清洁绿化、共用设施（如电梯、水泵）的维护保养等，这些工作保障了物业的整体环境和保值增值。同时，根据法律规定，业主对共有部分享有共同管理的权利，也承担相应的义务，不能以放弃权利为由拒绝履行缴费义务。

在本案中，双方签订的前期物业服务合同以及现行法律法规，均未约定或规定空置房屋可以减免物业费。因此，李先生、张女士拒缴物业费的主张缺乏合同与法律依据。

法院最终判决：被告李先生、张女士应向原告某物业公司支付拖欠的物业费及电梯费共计8227.39元，并支付违约金1645元。

法官说法

本案的典型意义在于，明确了空置房业主缴纳物业费的法定义务。实践中，不少业主存在误区，认为“我没住，就没享受服务，就不用交钱”。这其实是混淆了物业服务的性质。

物业服务并非仅仅针对单个业主的私人定制，而是面向整个小区公共部分的集体服务。只要物业公司按照合同约定提供了基本的秩序维护、卫生清洁、公共设施维护等服务，就应视为已履行合同义务。业主房屋空置，并不会导致物业公司减少对公共区域的维护成本和工作量。

法律之所以如此规定，是为了保障物业服务的正常开展和小区整体环境的持续维护，最终受益的是全体业主。如果允许空置房业主随意拒缴费用，将直接影响物业公司的运营，导致服务质量下降，损害其他已缴费业主的权益，形成恶性循环。

法官提醒，业主若对物业公司的服务质量、收费标准有异议，应通过业主大会、业委会等合法渠道进行协商、监督，或依据合同追究其违约责任，而非采取简单拒缴物业费的方式。依法履行缴费义务，既是遵守合同，也是维护自身所在小区整体利益的需要。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

编辑：黄心瑶
责任编辑：陈卓敏
值班终审：黄彬群