主持人语：商品房预售制度产生问题，主要在于配套监管措施并未建立起来或未得到很好的贯彻执行。当务之急，是改革完善预售制度，堵塞漏洞。比如，强化监管资金使用管理，夯实监管职责；落实“封顶放贷”，消弭预售风险，保障购房者合法权益；加强信息透明度，满足购房者的知情权和监督权，等等。

据8月18日《法治日报》报道，近期，社会各界对商品房预售制度进行了热烈探讨。在一些人看来，预售制度已经不适应当前经济社会发展阶段，比如对购房者单方面不公平、由购房者承担房屋不能交付的风险等，呼吁取消；也有人提出，预售制度没问题，要解决的是预售资金监管等问题。

商品房预售制度是特定历史时期的产物。在我国房地产市场发展初期，城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了建设资金周转，提高了效率，降低了成本，有力推动了房地产开发和城镇化建设。如今，随着房地产市场日益完善，商品房预售制度的不足逐渐凸显。一些实力不济的中小房地产商利用预售制度跑马圈地、投机套利，因资金链断裂、建筑商违约等原因导致的楼盘烂尾时有发生，严重影响了购房者的合法利益。

在这一背景下，关于取消商品房预售的呼声日渐高涨。2020年，海南在国内率先推行商品房现售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件。不过，也应该看到，商品房预售制度已经确立多年，取消预售牵一发而动全身，不能操之过急，一蹴而就。

商品房预售制度产生问题，主要在于相应的配套监管措施并未建立起来或未得到很好的贯彻执行。当务之急，是改革完善预售制度，堵塞漏洞。

其一，夯实监管职责。根据相关规定，预售资金进入指定监管账户，按照工程建设进度予以拨付，做到专款专用。但在现实中，个别开发商通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取甚至擅自挪用预售监管资金，有关部门和银行对此疏于监管。今年1月29日，住建部、中国人民银行和银保监会联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，厘清三方监管部门各自权责。各地各部门应严格落实意见精神，强化监管资金使用管理，对于玩忽职守、滥用职权、擅自拨付的部门及其工作人员依法追究责任。

其二，落实“封顶放贷”。前不久，青岛要求所有楼盘封顶之后银行才可以发放按揭贷款，引发舆论关注。事实上，这并非新规。早在2007年，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，就明确提出：“商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”实行“封顶放贷”，可以提高开发商的自有资金比例，降低银行的贷款风险，抑制房地产市场的过度投资。有关部门应进一步落实到位，消弭商品房预售风险，保障购房者合法权益。

其三，加强信息透明度。预售资金账户不能搞关门监督，对于监管账户的使用情况，广大购房者有知情权和监督权。近年来，业内人士纷纷呼吁推进预售资金监管账户透明化，引入社会监督。有关部门应定期在网上公布施工进度和预售资金提取情况，通过公众监督，避免提前支取、擅自挪用预售资金的现象。