房屋“养老金”为何“沉睡”难用？

“安居贵港·聚焦物业服务”系列报道之二

房屋“养老金”为何“沉睡”难用？

——贵港住宅专项维修资金使用困局调查

全媒体记者欧钰宇

市中心城区布山大道一小区，单元楼的楼面外墙排水管脱落，在住宅专项维修资金使用申请未能通过的情况下，出于安全考虑，小区物业服务企业只能将顶上两层的管道截去。 全媒体记者欧钰宇摄

在市中心城区布山大道一小区，其中一个单元楼的楼面外墙排水管脱落，需要动用住宅专项维修资金进行维修，但物业服务企业通过市住房城乡建设局微信公众号“贵港市住宅专项维修资金公众服务平台”先后向业主发起3次使用申请都没能表决通过。

“公共区域住宅维修资金使用申请的投票最后4天了，还差一户业主的投票就满足投票户数达三分之二、投票面积达三分之二的要求了，请大家积极投票。”在市中心城区迎宾大道一小区，其中一个单元楼顶渗水的问题多年得不到妥善解决，住在顶楼的业主苦不堪言，便在小区业主微信群不停呼吁同单元楼的业主进行投票。

近年来，随着越来越多的住宅进入设计使用年限的中期，房屋的修缮需求也随之增多，共用部位、共用设施设备的修缮、更新、改造需要动用住宅专项维修资金来解决。然而，这笔保障房屋正常运转的“养老金”，在申请、使用过程中，却存在着“不好用”的难题。

资金使用起纠纷

业主物业陷僵局

“说到房屋维修，我可太有发言权了，我们小区物业的不作为令我十分不满。”11月25日，记者来到市中心城区达开路一小区采访，业主谢女士述说着自己的委屈。

谢女士和小区物业服务企业双方的矛盾源于住宅专项维修资金使用问题。2022年，谢女士的房屋出现渗水现象，他们找到小区物业服务企业反映情况后，小区物业服务企业于2022年7月找来施工单位，对谢女士的房屋进行修缮，但是工程只做了一半就停工了，房屋渗水问题并没有得到有效解决。谢女士一家继而多次找到小区物业服务企业要求解决问题，小区物业服务企业先以“小区住宅专项维修资金正在移交市住房城乡建设局统一管理，移交期间没办法申请使用”为由，后又以“小区住宅专项维修资金已移交市住房城乡建设局，使用需按流程申请”为由，迟迟未解决问题。在此期间，谢女士一家也曾多次拨打12345热线电话和住建部门投诉电话反映情况未果。2024年初，谢女士一家实在无法忍受“屋外下大雨，屋里下小雨”的状况，只能自掏腰包对房屋进行修缮。

“刚开始只是房屋中的一个房间外墙渗水，后来这个房间的天花板也开裂了。每逢下雨天，房间的床上、书桌上、地板上和窗台上摆满了大大小小用来接水的盆子。”谢女士说，房间渗水情况严重，根本没办法居住，在通过物业解决问题无望后，他们自己请来施工队对房屋的开裂处进行注胶、粉刷防水等修缮工作，共花费3000余元。

据市住房城乡建设局物业管理科工作人员介绍，在我市2020年4月1日正式推行《贵港市住宅专项维修资金管理办法》之前，住宅专项维修资金由各小区的物业服务企业代收、代管。管理办法正式出台后，物业服务企业在摸清该管理小区的住宅专项维修资金底数后，将余额移交市住房城乡建设局管理。住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、按幢建账、核算到户、所有权人决策、政府监督、规范使用的原则。

“在清理底数的过程中，我们发现小区部分单元楼的余额只有几百元钱，甚至为零。”近日，市中心城区布山大道一小区物业服务企业张经理介绍，按照《贵港市住宅专项维修资金管理办法》规定，办法实施后，业主在购房时按照所拥有的建筑面积一次性缴存首期住宅专项维修资金，数额按本地上年度房屋建筑安装工程每平方米造价的5％至7％交存；办法实施前，没有交存首期住宅专项维修资金的业主，按照建筑面积每平方米20元的标准，一次性将首期维修资金交存至住宅专项维修资金专户。同时，办法还规定当所有业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，及时续交。在动员业主一次性交存或续交住宅专项维修资金时，部分业主公共意识淡薄，缴纳积极性不高，继而在需要申请使用住宅专项维修资金但余额不足的情况下，维修工作无法推进，业主又责怪物业不作为，所以业主和物业之间可谓是矛盾重重。

资金使用为何步履维艰？

住宅维修保障机制的建立，初衷是加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。在实施过程中，为何屡遭卡壳？

“在业主专户账上尚有余额的情况下，住宅专项维修资金申请使用过程中，最难的就是申请流程。”11月25日，市中心城区江北大道一小区物业服务企业黄经理坦言，物业服务企业首先需根据小区拟维修和更新、改造的住宅共用部位、共用设施设备制定维修方案，内容需涵盖实施范围、施工方案及实施时间、工期，费用预算，施工管理，维修资金的列支范围和分摊方式，施工单位的基本情况等。但是在制作维修方案的过程中，仅施工单位选择这一项就让物业服务企业十分为难，因为选择的施工单位需具备维修、更新和改造项目资质，而很多有资质的公司却以“回款慢”为由拒绝参与竞标。待选出施工单位做好维修方案后，还要在小区内对方案进行不少于5日的公示，公示结束后把方案上报到县（区）级住建部门，住建部门到场核实情况后，再上报到市级住建部门审核，通过后才能发起维修申请。从做维修方案到顺利发起维修申请这期间就耽误不少时间。

“最难的是投票环节，就拿外墙渗水来说，不涉及自己家房屋的部分业主就是一副事不关己高高挂起的态度，只有房屋漏水的那户业主急得团团转。”近日，市中心城区中山路一小区物业服务企业江经理说道。

申请使用住宅专项维修资金需要满足哪些条件？《贵港市住宅专项维修资金管理办法》明确规定，在住宅专项维修资金划转业主大会管理前，住宅专项维修资金使用方案应当经维修资金列支范围内全体业主进行表决，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

但在表决过程中，要获得通过，难度不小。记者在采访过程中了解到，除部分业主搬离小区后难以联系外，还有部分业主对于业主共同决定事项参与度不高，抱着旁观心态，认为“多我一个不多，少我一个不少”。

多方合力激活“沉睡资金”

“我认为住宅专项维修资金的使用，经过业主表决的环节还是很有必要的。”近日，市中心城区中山路一小区业主杨女士表示，通过公示、表决等环节，业主能够清楚地了解到自己所居住的房屋存在哪些问题，住宅专项维修资金都用在哪里，做到心中有数。小区就是一个大家庭，美好的生活环境需要大家共同建设。

住宅专项维修资金直接关系到房屋安全，影响的是居民的生活质量。自《贵港住宅专项维修资金管理办法》出台以来，市住房城乡建设局推行使用的住宅专项维修资金系统平台，在市本级已经实现了维修资金线上开户、维修资金线上缴存、开发商整栋代缴、使用申报等业务功能，同时实现了和网签数据中心的数据交互，以及和各大银行的信息交互功能，确保业主的资金实时到账。

市住房城乡建设局公布的2024年度贵港市辖三区（港北区、港南区、覃塘区）专项维修资金交存、使用等情况通告显示，截至2024年12月31日，市辖三区商品房住宅专项维修资金本金余额7.78亿元，涉及交存小区248个、19.64万户。

住宅专项维修资金的妥善使用和管理，是城市基层治理的重要一环。为充分发挥基层组织在住宅专项维修资金管理工作中的作用，市住房城乡建设局于2024年8月将住宅专项维修资金项目的初审权下放至港北区、港南区和覃塘区住建部门，通过分级赋权，优化审批流程，发挥属地管理优势，进一步提高住宅专项维修资金的使用效能和服务水平。

贵港新貌。全媒体记者张庆杰摄

作者：全媒体记者欧钰宇